9月1日，星期二。
纽约曼哈顿，公园大道245号大厦。
会议室里，新时代集团和奥林匹亚约克公司的双方管理层、顾问、律师等，正在进行美国地产史上最大的一笔交易签约。
而在外面，还汇聚了美国、香江等地区的记者，他们也十分渴望第一时间得知这笔交易是否达成。
律师们正在审查合同细节，而林祖辉和里切曼两人的表情不尽相同，林祖辉是自信的微笑，里切曼是落寞的硬笑。
里切曼似乎已经看到，一旦奥林匹亚约克拿到这笔钱，债券银行将一哄而上，他们只有一句话——还钱。
也许可以让奥林匹亚约克得到一时的缓解，但除非欧美商业地产马上转旺，才有事情的转机；否则这笔高达17.5亿美金的巨额资金，依旧拯救不了奥林匹亚约克。
所以，里切曼依旧高兴不起来。
至于在林祖辉看来，就是30亿美金，奥林匹亚约克也坚持不了一年，还得倒闭。
200亿美金的债务，一年便是近10亿美元的利息。而奥林匹亚约克公司的资产值，其实已经不值200亿，估计打个七折还差不多。
“里切曼先生，我们华夏有句古话，叫做胜败乃是兵家常事。我相信以你在‘金丝雀码头’项目上的魄力和领导力，将来一定会东山再起的。”
自然是忽悠里切曼这个‘加拿大莽汉’的，待到了明年，里切曼便成为了给他们打工的人。看似他以后还是‘金丝雀码头’项目的总指挥，但其实已经名存实亡，一旦项目胜利之后（建成和出租率90%以上），新时代集团便可以凭借强大的资金实力，购买其他投资者的股权，一点点增大话语权。
这个世界，资本才是王道！
里切曼备受感动，他觉得若不是林祖辉的到来，公司今年就会破产，明年他就需要到处拉拢投资者，去赎回金丝雀码头项目，进行重组。
但那样一来，因为他没有钱，所以股份一定是非常少的。
而林祖辉承诺借给他10%股份（需要拿钱赎回，之前是在新时代集团手中），将是他最大的财富了。
毕竟，假设这个项目获得成功，那么他自己可以轻松在银行获得贷款，赎回林祖辉手中的10%股份。再以10%的股份分红，去偿还银行利息和本金，最终他将拥有一笔很大的财富，总比彻底破产好。
当然，里切曼也知道，林祖辉之所以给出这么好的条件，也是因为林祖辉希望他让新时代集团成为最大的股东，可能要有50%的股份。
不过里切曼很好奇，新时代集团还能拿得出来几十亿美金吗？
“很高兴认识林先生这样的朋友，林先生放心，我是打不倒的，一定要完成金丝雀码头项目！”里切曼信誓旦旦的说道。
房间的人都比较好奇，甚至有人说你都要破产了，还那么兴奋做什么。
加拿大莽汉，也就是全世界出名了。这个加拿大家族，完了！
林祖辉点点头！
不一会，在律师的见证下，林祖辉和里切曼签署了大名，盖上了公章。
“合作愉快！”
“合作愉快！”
一时间，双方高层纷纷握手，庆祝这次合作。
“林先生，我们去和记者朋友宣布这个好消息吧！”里切曼热情的说道。
召开记者会是里切曼的主意，他打了个好算盘，便是想以舆论的方式，来造成美国商业地产涨上去；以及，宣告奥林匹亚约克公司还没有倒闭，又得到了一笔17.5亿美金的现金流。
林祖辉点点头，他没法拒绝这个见面会，毕竟如此一大笔的交易，还是要和美国媒体做个朋友的。
其实，美国人怕是都希望香江投资者来买他们的商业地产，以此来振兴写字楼市场。
众人来到记者发布会，一时间美国记者乱哄哄的一片，辛苦组织者整顿了一下秩序。
各种提问都有，而且大家对林祖辉显然更感兴趣，几乎没有几个问题是问里切曼的。
林祖辉自然是很谨慎的答了一些问题，总结起来这个项目就是长期投资项目，短时间不做盈利的准备。
........
林祖辉交代富利地产投资管理公司的管理层一番后，便启程准备回香港，他担心本土舆论不利，所以要回去坐镇。
至于富利地产投资管理，目前资产值已经非常高了：纽约136亿港币的写字楼、加州30亿港币商业地产项目、价值约43亿港币的美股（成本35亿港币）。
足足210亿的资产值，也是足够庞大了。
而且，八幢写字楼的价值其实是不止136亿的。
富利地产突然资产值翻了几番，管理人员自然也需要相应的加强，所以林祖辉让人直接在奥林匹亚约克公司挖一些‘洋人管理层’，形成混合模式的管理。
9月4日，香江。
林祖辉回到香江，发现本土舆论异常激烈。
有人说林祖辉是在迁资，甚至还有人向新社打小报告；
大多数舆论都是非常看好这一笔投资，毕竟价格便宜啊！
林祖辉找来华人置业总裁兼新时代集团董事的高毅，吩咐道：“你召开个新闻发布会，好好讲明这次投资的优势。除此之外，也要透露出我们投资的美股证券，已经有近10亿的账面盈利。”
高毅点点头，说道：“好的，今天傍晚我就召开新闻发布会，正式公告这次交易，以及讲明投资缘由和优势。”
他是林祖辉的核心高层，自然知道这笔投资是如何的划算，因为林祖辉分析过。
1180万平方尺的写字楼，就算空置率为20%，租金每平方尺每年为30美元，一年租金收入就为2.8亿美金。
因为美国税收高、工资高，再加上维修成本高，是没有香江写字楼七成左右的纯利率的，应该只有五成~六成。
这样算下来，最低也有1.4亿美金的纯利收入（可能不止，但如果大维修，又有点偏低）。
不算利息、不考虑租金上涨等因素，是12.5年回本。
香江一般是考虑十年回本，不考虑其它因素。
所以这个交易从账面上来说，并不是很差。
毕竟，买的实在太便宜了！
.......
虽然林祖辉没有出席新闻发布会，但他的朋友纷纷打来电话询问情况。
郑裕桐：“祖辉，美国商业地产到底是个什么情况？你怎么如此便宜就买到那么多写字楼？”
林祖辉：“彤叔，这个交易有些复杂，不是以正常价格购买的，所以买的价格低。”
郑裕桐：“这样啊，我就说嘛，你这差不多六七成的价格买下的，就算那边写字楼再萎靡，折价八成都是非常罕见了。”
林祖辉：“差不多是这个情况，奥林匹亚约克公司破产在即，里切曼走投无路而已。”
郑裕桐：“哈哈，这个便宜也就你有本事捡得到！对了，你说的那个地产基金，还搞不搞？”
林祖辉：“搞，但我肯定要找个最好的时机，和最好的机会，不然我让股东少赚钱，岂不是影响我口碑。”
郑裕桐：“你厉害！”丝毫不谈亏钱的可能，这就是自信。
除了郑裕桐之外，李兆基、何生等巨富，纷纷前来祝贺和询问。
新社的负责人也打来电话，他没有询问投资美国的事情，只是欢迎林祖辉投资内地。
林祖辉在电话里笑着说道：“社长就放心吧，内地我们肯定是大力投资的，今年不到半年，我们就已经投资近300亿了，后续我们还会寻找合适的项目。”
那边顿时非常的客气，然后才恭喜林祖辉大展华人威风，成为世界级商人。
还有很多人纷纷都打来电话，林祖辉不得一一答复和解释。
影响力确实大！
不过话又说来，李超人在加拿大赫斯基投资近100亿（86、91年分开买进全部股份），也遇到这种情况。
.......
却说，李超人在得知林祖辉从奥林匹亚约克公司，以低价拿到8幢曼哈顿写字楼时；
顿时，他非常的生气。
为什么呢？
因为在1991年10月，他以4.48亿港币购买奥林匹亚约克公司的一幢曼哈顿写字楼50%股权；而这幢写字楼的面积只有60多万平方尺，单价合到了180美元每平方尺。
当时，他还自以为是捡到便宜了，现在对比下来，里切曼简直是在坑自己。
外面的媒体，肯定会将这两笔交易作为对比，届时，又是他输的一次！
要知道，当时里切曼信誓旦旦的说，两人的那次合作，加强了双方的关系，以后将后更多的合作机会。
实际上呢，这次有这么好的生意，想起来的不是他这个老朋友，而是和别人达成了交易。
李超人实在是想不明白，里切曼是如何想的？
当然，长实集团肯定拿不出那么多钱，也没有可能有林祖辉的勇气——冒着股价下跌的风险。
但李超人在想，若是这个价格，他私人再加两家上市公司，共同完成，也不是不可以接受的，毕竟价格实在太便宜了。
所以越想越气，李超人直接打起了越洋电话，希望里切曼给他一个安慰，也廉价出售几幢楼给自己。
里切曼在那边直接说道：“李先生，实不相瞒，这笔交易很复杂，林先生对我帮助很大。虽然我和你交情更深，但现在奥林匹亚约克公司，不可能再廉价出售物业了。如果你真想投资曼哈顿写字楼，我们可以给你打九折！”
李超人顿时无语，打九折，自己还不被股东骂死，很快应付几句，便挂掉了电话。
另外一边的里切曼不爽的摇摇头，真当自己是绵羊，人人都来薅羊毛啊！
林先生的筹码——金丝雀码头，让他不得不答应，这才是这笔交易的根本。
.......
翌日。
新时代集团董事高毅的采访，点燃了香江的舆论，是非常积极的舆论。
“高啊，林祖辉先生不愧是‘投资之神’！同样是购买曼哈顿大厦，比李超人买便宜了两成。”
“就是啊！林先生前段时间还说香江太小，已经容纳不下新时代集团，现在立马斥巨资在曼哈顿抄底8幢摩天大厦。真厉害！”
“股神发威，在美股投资不到一年，斩获10亿港币的账面盈利。也就是说，搞不好曼哈顿的八幢大楼，将是‘白送’新时代集团。”
“对喔！股市赚的钱，就去偿还购买写字楼的贷款和利息。这样完美的投资，也只有林祖辉先生才能达成。”
一时间好评如潮，特别是林祖辉的那些粉丝，恨不得股市立马开盘，抓紧抢购新时代集团的股票。
虽然，新时代集团的股票已经在1000亿上下波动，高得吓人了，差不多是长实集团、和记黄埔、港灯的总和了，占香港总市值的7.2%。
但是，大家依旧觉得，新时代集团的市值已经涨至1100亿才合理。
礼拜一，蓄势待发！
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